Bauausschuss April 2017 – Teil 3; Ein Vortrag – nur warum, gerade jetzt?

Punkt 6: Bebauungsplan „Rüdersdorfer Straße 44 – 46“ – Diskussion des städtebaulichen Konzepts

FNP Ertel- Werft u. TLG-Gelände

FNP Ertel- Werft u. TLG-Gelände

Jelle Kuiper leitete diesen Punkt mit den Worten ein, das alle Fraktionen sich noch einmal darüber Gedanken machen sollten und dannach ihre Anforderungsliste an die Verwaltung einreichen. Die Verwaltung hatte die eingegangenen Vorschläge zusammengefasst und Linie reingebracht. Eine Zusammenfassung wird Kerstin Marsand jetzt vorstellen.

Unsere Bauamtsleiterin sagte, dass sie die Stellungnahmen von WBF, UW und Linke/Grüne gebündelt und rechtlich gewürdigt hat. Sie meinte dann noch, dass ihre Ausführungen dazu eventuell etwas langweilig werden könnten, da sie ein Fan des Baurechts wäre.

Dabei stellte sie fest, dass bei den Stellungnahmen manches aufgeführt wurde, dass sowieso gemacht würde, manches gar nicht ginge und manches völlig neu war und überdacht werden muss. Sie verwies auf eine Dissertation von 210 Seiten einer juristischen Fakultät über städtebauliche Verträge und deren Folgekosten, die jederzeit bei ihr eingesehen werden kann.
Die Karten, die auf der Leinwand gezeigt werden, dienen dazu, dass bei Fragen darauf zugegriffen werden kann.

Das erste, was bei allen Stellungnahmen im Raum stand, war die Änderung des Flächennutzungsplans. Wie und was gehe auf welcher rechtlichen Basis? Es gab Vorstellungen, da wurden rechtliche Grundlagen einfach weggelassen oder nur teilweise benannt. Das Gebiet, Rüdersdorfer Str. 44-46, wird im Flächennutzungsplan (FNP) im Moment als Freizeit und Erholung dargestellt. Da greift der § 5 Abs.1 und 2 Nr.1 des Baugesetztes (BauGB). Dort wird der Begriff des FNP definiert. Der FNP muss für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt werden und soll die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung wiedergeben, wie, die Art der Bodennutzung und die Grundzüge der voraussehbaren Bedürfnisse der Gemeinde. Diese Grundzüge der Gemeinde können sich auch mal nach 20 Jahren in Teilbereichen ändern. Sie referierte weiter, dass im FNP die zur Bebauung vorgesehen Flächen nach ihrer besonderen Art der baulichen Nutzung dargestellt werden. Das wäre auch hier der Fall, da es sich um ein Sondergebiet Freizeit und Erholung handeln würde.

Die rechtliche Grundlage dafür wäre die Baunutzungsverordnung (BauNVO), der § 10 Abs. 1 der für die Gebiete Freizeit und Erholung zuständig sei. In dem Paragrafen wird zwar insbesondere auf die für Erholung in Betracht kommende Nutzung als Wochenendhausgebiet, Ferienhausgebiet und Campingplatzgebiet hingewiesen, aber das wäre nicht abschließend. Die nun geplante Nutzung dieses Gebietes ginge jetzt in die Richtung Wohngebiet und Bootsmanufaktur.
Hier komme nun der Zwiespalt, warum muss der FNP geändert werden. Es gibt im BauGB den § 8 der ein Entwicklungsgebot ausspricht. Das bedeutet, wenn ein Bebauungsplan aufgestellt wird, muss der FNP dahingehend geändert werden (§8 Abs.2 BauGB). Es gebe allerdings auch Schranken und Grenzen. Wenn im FNP Wohnflächen ausgewiesen wurden, können diese nicht in Gewerbegebiet umgewandelt werden, dass ginge rechtlich nicht mehr, denn je konkreter der FNP aufgestellt wurde, desto schwieriger wird es, ihn zu ändern. Ein im FNP ausgewiesenen Sondergebiet Freizeit und Erholung kann nicht dauerhaft bewohnt oder dort eine Bootsmanufaktur betrieben werden. Wenn an dieser Stelle aber ein Bebauungsplan Wohngebiet oder Bootsmanufaktur aufgestellt werden soll, müsse an dieser Stelle der FNP geändert werden.

Diese Bebauungspläne, dass sind aus dem FNP entwickelte verbindliche Bauleitpläne, können nur in Abstimmung mit dem Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP BB) und der Regionalen Planungsgemeinschaft Oderland-Spree erfolgen. Deshalb müsse immer zuerst nach den Zielen der beiden o.g. genannten Planungsgemeinschaften gefragt werden. Des Weiteren greifen Bundes- und EU-Richtlinien, wie die Richtlinie mit Raumbezug. Alles in allem handelt es sich hier um ein sehr enges Korsett. Es werde zwar immer von der Planungshoheit der Kommunen gesprochen, aber es stehe doch ein höheres Recht darüber. Ebenfalls müssen weitere Schutzgüter wie Umwelt, Natur, Gewässer, Pflanzen, Tiere, Sach- und Kulturgüter, Boden, Luft und Klima betrachtet werden. Biotopkartierungen, Altlastenkataster und Gutachten zu bestehenden Sachen auf dem Grundstücken müssen dabei berücksichtigt werden und Stück für Stück geprüft werden.
Bei Aufstellung eines Bebauungsplanes wäre die Gemeinde gezwungen ein Gutachten zu den Belangen des Umweltschutzes aufzustellen und zu bewerten. Deshalb erfolgt mit der Erstellung eines Vorentwurfes die Anfrage an alle entsprechenden Ämter in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Umweltprüfung durchgeführt werden müsse. Das Ergebnis der Umweltprüfung muss öffentlich ausgelegt werden und in der Abwägung berücksichtigt werden wie z.B. schützenswerter Trockenrasen im TLG-Gelände. Das darf nicht mehr ignoriert werden.

Sie kam nun auf die entstehenden Kosten bei Änderung des FNP und die Aufstellung eines Bebauungsplans (B-Plan) zu sprechen. Alles was dazu an Kosten anfalle, wie Erarbeitung Umweltprüfung incl. Gutachten, Erarbeitung FNP und B-Plan, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, Erschließungsmaßnahmen sollten zu Lasten des Investors – Grundstückeigentümers gehen. Dazu bedarf es städtebaulicher Verträge und Erschließungsverträge nach §11 BauGB sowie weitere Verträge.

Sie wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass einem Investor nicht alles aufgebügelt werden könnte. Es gebe zwar sehr schöne Vorschläge, die seien aber aus rechtlichen Gründen teilweise nicht durchführbar. Es ginge nicht, sittenwidrige Verträge abzuschließen, dafür gebe es rechtliche Schranken. Ein Vertrag darf nicht zu einer unzumutbaren wirtschaftlichen Belastung werden, hier greift das Gebot der Angemessenheit. Ein pauschale Wertabschöpfung durch planungsbedingte Bodenwertsteigerung sei ebenfalls unzulässig (§11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Es können nur solche Kosten und Leistungen in einem städtebaulichen Vertrag einfließen, die in einem kausalen Zusammenhang mit der Baulandentwicklung stehen (Kausalitätsgebot). Dafür wäre eine räumliche und zeitliche Zuordnung erforderlich. Es bestehe aber kein kausaler Zusammenhang zwischen dem was geplant und dem was die Gemeinde wünscht, wenn die Gemeinde berechnet, dass bei so und soviel Wohneinheiten x Kinder dazukommen und der Investor dafür eine Kita bauen soll, das gehe nicht.

Es dürfen in einem Vertrag lediglich städtebauliche Ziele, bei denen das Erforderlichkeitsgebot der Bauleitplanung (§1 Abs. 3 BauGB) zu beachten ist, aufgenommen werden – Kopplungsverbot. Es bestehe daher die Möglichkeit, den Investor darin zu verpflichten den Zugang/Uferweg zum Kalksee für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

Kerstin Marsand wies nun nun noch eine Möglichkeit hin, über „Infrastrukturfolgekosten“ in Abhängigkeit der geplanten Wohnflächen Kita-Plätze zu berechnen. Mit dem kooperativen Baulandmodell Stadt Berlin-Berechnungstool zur Bewertung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge könne eventuell so etwas…. der Rest des Satzes ging in Gemurmel unter.
(Anmerkung: Dieses Kooperative Baulandmodell der Stadt Berlin wird allerdings von einem Investor als rechtswidrig angesehen und er klagt dagegen. Quelle: Tagesspiegel vom 12. 04. 2016 http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/noch-immer-tut-sich-nichts-am-ddr-prestigebau-sez-investor-haelt-berliner-modell-fuer-rechtswidrig/13432138.html )

Kerstin Marsand betonte, dass im § 11 BauGB der Gemeinde die Möglichkeit eröffnet werde, städtebauliche Verträge abzuschließen. Dort könne einiges geregelt werden, wie z.B. Übernahme der Kosten für alle städtebaulichen Planungen und Umweltberichte, die Sicherung der in der Bauleitplanung verfolgten Ziele, wie der Uferweg, Grundstücksnutzung wie Schaffung eines öffentlichen Spielplatzes und auch das auf bestimmt Flächen grundsätzlich nichts anderes errichtet werden könne. Ebenfalls kann der Ausgleich des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen festgeschrieben werden.

Schwierigkeiten wird alles machen, was über das Ziel hinausschießt. Da müsste sehr genau geprüft und mit den Investoren verhandelt werden, ob, z.B. das Herstellen eines Rad- und Gehweges oder das Herstellen eines öffentlichen Parkplatzes an der Rüdersdorfer Straße, dass städtebauliche Belange betreffe.

Sie kam dann auf einzelne Forderungen und Wünsche der eingereichten Listen der Fraktionen zu sprechen. Einigkeit herrschte bei allen, dass die Fläche des Landschaftsschutzgebietes von jeglicher Bebauung, bis auf den Uferweg, freigehalten werden sollte. Für Festlegung von privaten (§ 15 BauGB) und öffentlichen Grünflächen böte das BauGB im § 9 sehr viele Möglichkeiten. Der § 9 BauGB könne, so Kerstin Marsand, als Festlegungskatalog angesehen werden. Alles was dort festgezurrt wird, darf umgesetzt werden, alles was fehlt geht dann nicht mehr. Es kann dort unter privaten Grünflächen festgeschrieben werden: Erhaltung des Baumbestandes, an dieser oder jener Stelle. Strittig in den Fraktionen war die Dachform. Kerstin Marsand erklärte, dass es in dem „Dorf“ keine typische Dachform gebe, jedenfalls habe sie keine gefunden. Lediglich im Demos-Gebiet wurde geordnet gebaut.
Die nächste Forderung war die Prüfung von Mietwohnungen. Es gebe seit dem 8. März 2017 eine Änderung der Richtlinie zur Förderung des generationsgerechten und barrierefreien Mietwohnungsneubaus, da sollten Möglichkeiten geprüft werden.

Die Gemeinde hat keinerlei rechtliche Handhabe dem Investor vorzuschreiben, dass er Wohneinheiten von unterschiedlicher Größe bauen müsse, was ebenfalls eine Forderung der Fraktionen war.

Die Festlegung von öffentlichen und privaten Verkehrsflächen wird im Bebauungsplan geregelt. Die Umwidmung (Anmerkung: Geschenke an die Gemeinde) der öffentlichen Flächen erfolgt nach der Herstellung. Ebenso wird mit dem angedachten öffentlichen Spielplatz und dem Uferweg verfahren. Die Nutzung des Werftgeländes durch eine Bootsmanufaktur würde auch so festgeschrieben, damit sich dort kein anderes Gewerbe, wie z.B. ein Autohaus oder ähnliches, ansiedeln kann. Es gebe dafür dann keine Genehmigungsmöglichkeiten mehr.

Kerstin Marsand wies aber auch darauf hin, dass es für das Maß der baulichen Nutzung auch Obergrenzen gebe, die nach § 17 der BauNVO geprüft werden.

Unter Sonstiges hatte Kerstin Marsand noch folgende Themen aus den Fraktionen versteckt. Die Stellplatzverordnung müsse eingehalten werden, darüber muss sich der Investor Gedanken machen, denn er bekomme keine Baugenehmigung, wenn er die erforderlichen Stellplätze auf seinem Grundstück nicht nachweisen könne. Die Berechnung dafür erfolgt bei der Aufstellung des B-Plans. Des Weiteren wurde die allgemeine Erreichbarkeit wie ÖPNV, Kita, Ärzte, Schule, Feuerwehr, Krankenwagen, Ver-/Entsorgung-Post, Müll, Winterdienst angesprochen. Die Untersuchung sozialer und technischer Infrastruktur müsse grundsätzlich bei der Aufstellung des B-Planes erfolgen.

Was Kerstin Marsand verneinte, war die Möglichkeit den Investor zur Gewerbesteuerpflicht in Woltersdorf zu zwingen. Dafür gebe es keinerlei Rechtsgrundlagen.

Kerstin Marsand zog nun das Fazit aus allen Stellungnahmen. Es können folgende Forderungen grundsätzlich an den Investor gestellt werden: Übernahme aller planungsbedingten Kosten zur Änderung des FNP und Aufstellung des B-Planes einschließlich städtebaulicher Verträge, die Übernahme der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, Anpassung des B-Planes an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die Übernahme der Infrastrukturfolgen im angemessenen Rahmen, keine Bebauung des Landschaftsschutzgebietes mit Ausnahme des Uferweges.
Zu prüfen wäre ob vorgeschrieben werden kann, den Bau von Wohneinheiten verschiedener Größe, Sicherung der Nutzung „Bootsmanufaktur“ Festsetzung eines öffentlichen Spielplatzes, Maß der baulichen Nutzung (Einhaltung der Grenzen nach BauNVO).
Die Festsetzung und Herstellung öffentlicher und privater Verkehrsflächen nach Vorgaben der Gemeinde muss im Erschließungsvertrag geregelt werden.

Prüfung der Möglichkeiten der Förderung beim Mietwohnungsneubau nach der ersten Änderung der Richtlinien zur Förderung des generationsgerechten und barrierefreien Anpassung von…. vom 08. März 2017.

Sie stellt dann noch den Zeitablauf des Planverfahrens kurz vor: Aufstellungsbeschluss, städtebaulicher Vertrag, Bürgerversammlung laut BauGB/Phase 1, Anfrage nach den Zielen der Raumordnung und Landesplanung, Erarbeitung eines Vorentwurfs und Bestätigung durch den Bauausschuss (BA), öffentlich Auslage des Vorentwurfes und frühzeitige Bürgerbeteiligung/Phase2, frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange, Detaillierungsgrad der Umweltprüfung, Abstimmung der Planung mit den Nachbargemeinden, Auswertung der Beteiligung/BA, Erarbeitung eines Entwurfes und Bestätigung im BA, öffentliche Auslage des Entwurfes, wieder Beteiligung der Behörden und öffentlichen Träger, Auswertung der Beteiligung/BA, Erarbeitung von Folgeverträgen (Infrastrukturkosten, Erschließung,..), Beratung der Verträge im BA, Abschluss der Verträge, Vorbereitung Abwägung und Satzungsbeschluss im BA, Abwägungs- und Satzungsbeschluss in der Gemeindevertretung.

Kommentar: Ein bemerkenswerter Vortrag, der wegen seiner Komplexität mündlich kaum ankommen konnte. Als Schriftsatz stand er nur den Abgeordneten zur Verfügung – schade. Trotz seiner deutlichen Sprache ist er bei einigen Abgeordneten, hier bei Dieter Gresse und Stefan Bley nicht angekommen. Gleich im Anschluss des ihnen auch vorliegenden Vortrages verlangten sie ungerührt weiter, bei den Investoren die Wertsteigerung abzuschöpfen. Da kommen wir aber noch hin. Es fragt sich, inwieweit sind solche Forderungen nicht grenzwertig.
Interessant ist, der Begriff „Außenbereich“ kommt hier nicht einmal vor. Dabei wird dieses Wort von der Veraltung gerne als Keule genutzt, siehe Campingplatz oder Krokodilsbucht.
Wir haben im Bereich der Ertel-Werft aber einen Außenbereich, hier scheint er keine Rolle zu spielen, hat das mit der Sicht der Verwaltung auf die unterschiedlichen Investoren zu tun?

Die ganz große Frage ist, warum hat die Bauamtsleiterin diesen Vortrag gehalten, gerade jetzt. Hätte sie ihn bei ihrem ersten Auftritt als Amtsleiterin vorgetragen, wäre es verständlich.
Warum jetzt? Hat es vielleicht mit dem Auftreten von Investoren, Planern und Anwälte zu tun, die auch in Petershagen – Eggersdorf tätig waren, wo auch Kerstin Marsand im Bauamt tätig war und die jetzt allesamt in Woltersdorf anzutreffen sind?

Müssen wir den FNP ändern, nur weil einige Investoren Bereiche kauften, die als Freizeit und Erholung ausgeschrieben, so aber keine Goldesel sind. Die Investoren wussten doch bereits beim Kauf was sie kauften. Sie sind nicht übervorteilt worden.
Müssen Woltersdorf und alle seine Bürger jetzt eine Veränderung ihrer Lebensqualität zum Schlechteren hinnehmen, nur weil einige Investoren ihre Grundstücke melken wollen und dabei in vorauseilendem Gehorsam von unserer Verwaltung und einigen Abgeordneten unterstützt werden. Müssen tun wir es nicht, denn wir können ganz einfach sagen, der FNP bleibt wie er ist.

Teil 3/4

  1. Karl

    Vetternwirtschaft und Korruption haben verherrende Folgen. Sie zerstören Vertrauen in politische, gesellschaftliche und wirtschaftliche Institutionen.

  2. Alte Woltersdorferin

    Hallo, „Listiger Lektor“, die Wertsteigerung bringt ja nicht erst Gewinn durch einen späteren Verkauf. Was ist in einer inflationären Zeit schon das Geld wert ? Es ist doch nur Papiergeld oder Giralgeld oder Buchgeld. Kein Goldwert. Gold, wofür man nicht mal ein Brot bekäme, weil der Bäcker kein Wechselgold hat.
    Der eigentliche Grundstückswert für einen, der mit diesen Kauf nicht sein eigenes Zuhause (was das Grundlebensbedürfnis eines jeden Menschen ist, weil es seine dritte Haut ist) und das Zuhause seiner Kinder und Enkel machen will, sondern es nur gewinnbringend, meistbietend vermarkten wird, besteht in der Vermietung. Und da regelt die steigende Nachfrage den Höchstpreis. Mit einem Grundstückszugang an einer Wasserstraße, die bis nach Irrland oder zu anderen Kontinenten der Welt führt. Notfalls frei und unabhängig von öffentlichen Verkehrsmitteln oder privaten Kraftstofffahrzeugen, per Segeljacht, wenn die Ressourcen mal knapp werden sollten. Auch Wassernot gäbe es mit einem Wassergrundstück im Katastrophen- oder Kriegsfalle nie. Wasser könnte mal unbezahlbar werden, wenn die Menschen weiterhin so verantwortungslos und verschwenderisch damit umgehen.
    Die Mieter wären internationale, geldreiche Senioren, oder pensionierte Politiker / hohe Beamte / Aktionäre, denen es für gehobene Wohnqualität nichts ausmacht, ihr ergaunertes, zusammengerafftes Geld für den Ruhestands-Luxus auszuschütten, ehe es der Fiskus oder die Bank an einem „Schwarzen Freitag“ mal schluckt. Denen an einer solidarischen Dorfgemeinschaft nicht gelegen sein kann, weil sie in ihr nicht verwachsen sind. Die würden aber ihr Clans oder Sippenverbände nach holen wollen, denn erst in der Gemeinschaft ihresgleichen wären sie mächtig.

    Wo in einem Dorf Bewohner mit krass auseinanderdriftenden finanziellen Verhältnissen lebten, bildete sich keine interessensgleiche Dorfgemeinschaft, sondern trennte sich in verschiedene Gesellschaftsklassen. Bestehend aus Reichen, die die Armen ihres Dorfes als Dienstleister, Hauspersonal, Knechte und Mägde ausbeuteten. Mit ihrem Reichtum und steuerfreien „Spenden“ sie ihre Interessen im Dorfe vertraten und letztendlich die Unliebsamen so oder so, auf verschiedenste Arte und Weise vertrieben. Durch Enteignung oder ihr Revier bereinigten.
    Früher kannte man auch noch das „Bauernlegen“. D. h. man trieb dann den Bodenbesitzer ganz hinterhältig in die Schulden, schädigte seinen guten Ruf oder kriminalisierte ihn durch Anstiftung zu Straftaten.
    Auch zu DDR-Zeiten klappte das moderne „Bauernlegen“ ganz gut.
    Bspw. u. a. auch durch Rufschädigung wegen menschlicher Schwächen, Denunziation wegen Verfehlungen oder Anzeigen von irgendwelchen Ungesetzlichkeiten, oder man half à la Stasi-Plan dem potentiellen Ganoven mit der Kriminalisierung durch intrigantes Fallenstellen „etwas“ nach. Und ein gieriger „Geschäftsmann“ fällt auch noch darauf rein. Bis der Kriminalisierte (aufgrund hoher Anwalts- und Gerichtskosten und gleichzeitigen Erwerbsausfalles) zum Spottpreis zwangsverkaufen musste.
    (Aber nicht nur Wdf. hat mindestens ein Beispiel dergleichen, sondern auch ein maßloser Wetterfrosch musste mit seiner „Strohhütte“ in A.hoop am östl. See seine Anwälte und die Gerichte bezahlen.) So’n heiß begehrtes Spekulationsobjekt konnte dann von der „Immobilienmafia“ übernommen und an die lauernden Auftragsgeber, je nach Sach-Lage, weiter vermarktet werden.

    Fazit: Bitte, geschätzte Abgeordnete, das heiße Bodenspekulationsspiel nicht mehr mitzuspielen. Finger weg vom Flächennutzungsplan. Im Interesse der Woltersdorfer Bürger. Im Interesse der Erhaltung unserer immer weniger werdenden Natur. Lasst auch unseren Kindern und Enkeln noch etwas freie Natur mit einem intakten biologischen Gleichgewicht, zu einem lebens- und liebenswerten Leben in unserem und ihrem Heimatdorf.
    Wenn man sich mal den FNP von Wdf. hier auf der Karte anschaut, dann kann vor lauter signalroter Siedlungsfarbe man kaum noch das symbolische, natürliche Grün erkennen. Wenn nun mit Eurer Zustimmung das bisschen freie Natur am Wasser auch noch besiedelt werden soll, dann übermalt den FNP besser ganz in blutrot. Der Nachwelt als mahnende Symbolfarbe für die Naturvernichtung in unserem Heimat-Dorf und dem, was an den verantwortlichen (!) Händen klebt, wegen einer maßlosen, grenzenlosen, verfehlten Siedlungspolitik. 🙁

  3. Listiger Lektor

    Angenommen, die Grundstücke würden durch einen neuen FNP an Wert gewinnen, müsste dann der Gewinn versteuert werden, bzw. unter welchen Umständen? Mal abgesehen davon, dass eine solche Steuereinnahme möglicherweise nicht direkt der Gemeinde Woltersdorf zugute käme, wäre dies denn nicht eine Beteiligung der Allgemeinheit an der erwarteten Wertsteigerung der Grundstücke, wie es sich manche Gemeindevertreter vorstellen?

    1. Bernds-Journal

      Leider nein. Da geht der Staat leer aus. Eine steuerliche Gewinnabschöpfung einer momentan fiktiven Wertsteigerung, wenn man es überhaupt so nennen kann, erfolgt erst wenn der Eigentümer das Grundstück weiterveräußert. Doch auch da bin ich mir sicher, gibt es auch steuermindernde Modelle.

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